Impuestos en la Transferencia de Inmuebles en Argentina: ITI, Sellos y Deducciones

Conoce todos los impuestos involucrados al comprar o vender propiedades en Argentina: ITI, impuesto de sellos, ganancias y posibles deducciones fiscales.

La compraventa de inmuebles en Argentina involucra varios impuestos y costos que tanto compradores como vendedores deben conocer para evitar sorpresas al momento del cierre. El marco tributario inmobiliario argentino ha sufrido modificaciones importantes con la Ley de Bases y reformas tributarias recientes, por lo que es fundamental contar con información actualizada. Los principales impuestos son el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles), el impuesto de sellos provincial o de CABA, y el impuesto a las ganancias cuando aplica. También existen costos de escrituración y honorarios profesionales que se suman al precio de la propiedad.

Desglose de impuestos y costos

• ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles): 1.5% del valor de escritura, a cargo del vendedor. Exención para vivienda única y familiar del vendedor si reinvierte en otra propiedad dentro de un año
• Impuesto de sellos (CABA): 3.5% del valor de escritura, pagado mitad por cada parte salvo acuerdo contrario. En provincia de Buenos Aires la alícuota es similar
• Impuesto a las ganancias: para inmuebles adquiridos después del 1/1/2018, la ganancia de capital tributa al 15%. Para inmuebles anteriores, se aplica ITI en su lugar
• Honorarios del escribano: 1-2% del valor de escritura, generalmente a cargo del comprador
• Comisión inmobiliaria: 3-4% + IVA, pagado por el comprador en operaciones de venta (en CABA regulado por usos y costumbres)
• Certificados e informes registrales: costos menores para certificado de dominio, inhibiciones y libre deuda de expensas

Quién paga cada impuesto en la operación

La distribución de costos entre comprador y vendedor en Argentina sigue usos y costumbres que, si bien no son obligatorios por ley, se aplican de forma generalizada. El ITI (1.5%) es responsabilidad exclusiva del vendedor, quien debe obtener el certificado de no retención si aplica la exención por vivienda única. El impuesto de sellos (3.5% en CABA) se divide en partes iguales entre comprador y vendedor, salvo acuerdo contrario en el boleto de compraventa. Los honorarios del escribano (1-2%) los paga el comprador, ya que es quien elige al profesional. La comisión inmobiliaria (3-4% + IVA) recae sobre el comprador en las operaciones de venta, aunque en alquileres la ley prohíbe cobrar comisión al inquilino desde 2020. El vendedor también debe abonar el impuesto a las ganancias por la diferencia entre precio de compra y venta si el inmueble fue adquirido después de 2018.

Exenciones fiscales disponibles

Existen varias exenciones que pueden reducir significativamente la carga tributaria de una operación inmobiliaria. La más relevante es la exención del ITI para vivienda única y familiar: si el vendedor destina el producido de la venta a la compra de otra vivienda dentro del plazo de un año, queda eximido del 1.5%. Para acceder a esta exención, debe tramitar un certificado de no retención ante la AFIP con anterioridad a la escritura. En cuanto al impuesto a las ganancias (15% sobre la ganancia de capital para inmuebles post-2018), se pueden deducir como costo de adquisición: el precio original de compra actualizado por inflación, las mejoras documentadas con factura, los gastos de escrituración de la compra original, y los honorarios profesionales. Las propiedades recibidas por herencia tienen un costo de adquisición igual al valor fiscal al momento de la sucesión. Las donaciones entre familiares directos están exentas de ITI pero pueden generar impuesto a las ganancias si el donatario vende posteriormente.

Cómo calcular el costo total de una operación

Para estimar el costo total de compra, sumá al precio de la propiedad los siguientes porcentajes: escribano 1.5% (promedio), sellos 1.75% (tu mitad del 3.5%), comisión inmobiliaria 3.5% + IVA (aproximadamente 4.2%), y gastos registrales menores (0.2-0.3%). En total, un comprador debe presupuestar entre un 7% y un 8% adicional al precio del inmueble. Para una propiedad de USD 100.000, esto significa entre USD 7.000 y USD 8.000 en costos de cierre. Como vendedor, los costos son: ITI 1.5% (o ganancias 15% sobre la plusvalía), sellos 1.75%, y la cancelación de hipoteca si existe. Un vendedor que vende su vivienda única por USD 100.000 y compra otra dentro del año paga solo el sello (USD 1.750) más gastos menores. Quien vende una propiedad de inversión adquirida por USD 70.000 y vendida por USD 100.000 pagaría: ITI USD 1.500 + sellos USD 1.750 + ganancias USD 4.500 (15% de USD 30.000 de ganancia), totalizando USD 7.750 en impuestos.

Para inversores extranjeros, es crucial entender que la obligación tributaria se genera independientemente de la residencia fiscal. Si un extranjero no residente vende una propiedad en Argentina, deberá tributar el ITI o ganancias según corresponda, y el escribano actuará como agente de retención. En cuanto a deducciones, los gastos de mejoras documentadas al inmueble pueden computarse como costo de adquisición, reduciendo la base imponible del impuesto a las ganancias. También son deducibles los honorarios del escribano y los impuestos pagados en la compra original. Es altamente recomendable trabajar con un contador público argentino antes de realizar operaciones inmobiliarias significativas para optimizar la carga tributaria dentro del marco legal.

Los impuestos inmobiliarios en Argentina son relativamente moderados comparados con muchos países, pero su complejidad exige asesoramiento profesional para evitar errores costosos.