Guía Paso a Paso para Comprar Propiedad

El mercado inmobiliario argentino opera predominantemente en dólares estadounidenses en efectivo, una característica única que los extranjeros deben comprender antes de comprar. Aproximadamente el 90% de las transacciones se realizan en dólares billete (cash), no mediante transferencias bancarias internacionales. Esto significa que el comprador debe traer físicamente el dinero o disponer de fondos en cuentas bancarias locales en dólares. Los precios se publican en dólares y se mantienen relativamente estables comparados con la volatilidad del peso argentino. Para 2026, los valores promedio en Buenos Aires son: monoambiente en Palermo $80,000-120,000 USD, 2 ambientes $120,000-200,000 USD, 3 ambientes $180,000-350,000 USD, y departamentos de lujo en Puerto Madero desde $400,000 USD. Es fundamental trabajar con un exchange house (casa de cambio) autorizada por el Banco Central para ingresar grandes sumas de dólares legalmente y obtener el comprobante necesario para la escritura. Alternativamente, se puede usar la Cuenta de Títulos de un banco local para transferir dólares desde el exterior, aunque este proceso puede tomar semanas. Recomendamos consultar con un contador especializado en inversiones extranjeras para optimizar la estructura fiscal de la compra.

La due diligence inmobiliaria es el proceso de investigación legal y técnica que todo comprador debe realizar antes de comprometerse con una propiedad. El primer paso es solicitar un Informe de Dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble, documento que confirma quién es el propietario legal, si existen gravámenes, hipotecas, o embargos sobre la propiedad. Este informe cuesta aproximadamente $100-200 USD y se obtiene en 24-48 horas en la Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble (Av. Presidente Julio A. Roca 663, Ciudad de Buenos Aires) o mediante gestores online. También es esencial verificar que el vendedor no tenga inhibiciones generales de bienes (que impedirían transferir la propiedad) mediante consulta en el Boletín Oficial. Se debe revisar la situación de deudas de expensas (cuotas de mantenimiento), impuestos municipales (ABL), y servicios, ya que el comprador puede heredar deudas si no se aclaran antes. Para departamentos, solicitar el último reglamento de copropiedad y verificar que no existan disputas judiciales con la administración. Recomendamos contratar un escribano (notario público) desde el inicio para supervisar todo el proceso; el escribano verifica la legalidad de la operación y registra la escritura. El costo del escribano es aproximadamente 1.5-2% del valor de la propiedad, pagado por el comprador.

Los costos de cierre en una compra inmobiliaria en Argentina suman aproximadamente el 8-12% del valor de la propiedad, además del precio de compra. El componente más significativo es el Impuesto de Sellos (Estampilla), que en la Ciudad de Buenos Aires es del 2.5% del valor de escritura para compradores individuales (1.5% si es inmobiliaria). El escribano cobra entre 1.5-2% por sus servicios de redacción de escritura, verificación legal, y registro. La inmobiliaria, si interviene, cobra comisión del 3-4% más IVA (21%), generalmente pagada por el vendedor pero negociable. El Registro de la Propiedad cobra tasas de aproximadamente 0.5-1% por la inscripción de la escritura. Si el comprador es extranjero no residente, debe considerar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) del 1.5% sobre el valor de venta, aunque existen exenciones si se destina a vivienda permanente. También hay gastos menores como certificaciones, búsquedas de inhibición, y gestoría. Para una propiedad de $200,000 USD, el comprador debe presupuestar aproximadamente $20,000-24,000 USD adicionales en costos de cierre. Recomendamos obtener presupuestos detallados del escribano antes de iniciar el proceso y verificar que todos los pagos se realicen mediante transferencias bancarias documentadas.